Você tem um imóvel — ou está pensando em comprar um — e a dúvida é clássica: vale mais a pena alugar e receber uma renda mensal, ou vender e investir o dinheiro? Essa pergunta parece simples, mas a resposta depende de números que a maioria das pessoas nunca calcula de verdade.

Neste artigo, vamos comparar três cenários reais usando R$ 150.000 como base: alugar o imóvel por R$ 1.000/mês, investir em um FII com rendimento de 1% ao mês, e a performance de uma carteira real de renda variável. E o melhor: você pode simular qualquer período com a nossa ferramenta interativa logo abaixo.

O rendimento do aluguel é bom? Os números reais

R$ 1.000 de aluguel sobre um imóvel de R$ 150.000 parece razoável à primeira vista. Mas quando você coloca isso em percentual, a realidade surpreende:

R$ 1.000 ÷ R$ 150.000 = 0,67% ao mês

Para ter uma referência, o CDI rende em torno de 0,87% ao mês (taxa Selic perto de 10,5% a.a.). Ou seja, mesmo a renda fixa mais conservadora supera o retorno do aluguel — sem IPTU, sem manutenção, sem risco de inadimplência.

E tem mais: o aluguel não considera vacância (meses sem inquilino), reformas, imposto de renda sobre os rendimentos, e a depreciação do imóvel ao longo do tempo.

Custos ocultos do imóvel alugado

• IPTU anual (pode ser 0,5% a 1,5% do valor do imóvel)
• Manutenção estimada: 1% ao ano do valor do imóvel
• Vacância média: 1 a 2 meses por ano sem inquilino
• IR: 27,5% sobre o valor do aluguel (após deduções)
• Taxa de administradora: 8% a 12% do aluguel se usar imobiliária

Levando esses custos em conta, o retorno líquido real do aluguel pode cair para 0,4% ou menos ao mês.

FII vs Imóvel: comparativo com juros compostos

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma alternativa poderosa para quem quer renda passiva do mercado imobiliário, mas sem as dores de cabeça de ser proprietário. Com o mesmo capital de R$ 150.000, um FII com rendimento de 1% ao mês — nível possível em bons fundos do segmento de papel e tijolo — geraria:

R$ 1.500/mês já no primeiro mês — 50% a mais que o aluguel

Mas a grande diferença aparece no longo prazo, quando os rendimentos são reinvestidos. Enquanto o aluguel tende a crescer timidamente (conforme reajustes de contrato), os juros compostos do FII fazem o patrimônio crescer de forma exponencial.

O que são FIIs e por que rendem mais

FIIs são fundos que investem em imóveis físicos (shoppings, galpões, lajes corporativas) ou em títulos do mercado imobiliário (CRIs). Eles são obrigados por lei a distribuir pelo menos 95% do lucro aos cotistas mensalmente, o que cria uma renda passiva consistente.

As vantagens em relação ao imóvel direto incluem: isenção de IR nos rendimentos para pessoa física (fundos com mais de 50 cotistas e negociados em bolsa), liquidez (você vende as cotas em segundos na bolsa), e diversificação automática em dezenas de imóveis.

Use nossa calculadora interativa

Acima você encontra nossa simulação interativa com três cenários: Imóvel Alugado (0,67%/mês), FII a 1%/mês e a performance da nossa carteira real. Ajuste o período e veja como os números evoluem ao longo do tempo.

Você pode ligar ou desligar o reinvestimento dos proventos para ver o impacto dos juros compostos na sua simulação.

Conclusão: qual estratégia faz mais sentido?

Não existe resposta certa para todos — mas os números têm uma opinião clara. Para quem busca máxima rentabilidade sobre um capital de R$ 150.000:

O imóvel físico tem seu papel no patrimônio — especialmente pela proteção contra inflação e a sensação de segurança que proporciona. Mas como gerador de renda passiva eficiente, os investimentos financeiros — especialmente FIIs e carteiras de renda variável bem geridas — tendem a superar o aluguel por uma margem significativa.

A melhor estratégia? Entender os números antes de tomar qualquer decisão. E é exatamente para isso que criamos nossa ferramenta interativa.